Poradnik dla najemców

Poradnik dla najemców.

Koniec września to na rynku najmu mieszkań zdecydowanie najgorętszy okres – przede wszystkim jest to zasługą studentów, których znaczna część tradycyjnie sprawę znalezienia dla siebie lokum i zawarcia umowy najmu zostawia na ostatnią chwilę. To również ostatni moment, w którym możemy trafić na naprawdę atrakcyjne oferty – większość atrakcyjnych lokali, które właściciele od lat przeznaczają na wynajem, przez kolejne miesiące będzie już miało swych najemców. Jak zatem zabrać się za szukanie mieszkania, o ile jeszcze masz to niełatwe zadanie przed sobą? Oto kilka cennych porad:

Etap pierwszy – poszukiwanie mieszkania

1. Poznaj ceny na rynku najmu
Jeżeli jeszcze nigdy nie wynajmowałeś/łaś mieszkania, zorientowanie się, która z propozycji cenowych na rynku jest atrakcyjna, a która wprost przeciwnie, może sprawić sporo problemu. Czynsz za najem nieruchomości zależy od szeregu różnych czynników – przede wszystkim od lokalizacji, ale też od metrażu i liczby pokoi, skomunikowania z kluczowymi częściami miasta i uczelniami, standardu i stanu wyposażenia, a nawet od piętra, na którym się znajduje czy rozkładu pomieszczeń. Generalnie – jak to w ekonomii – im atrakcyjniejsza jest dana rzecz, tym większy jest na nią popyt i tym wyższa jej wartość rynkowa. Z tego względu dobra lokalizacja i najbardziej poszukiwany metraż zwykle są kluczowymi czynnikami wpływającymi na wysokość czynszu za najem. Nie należy jednak zapominać o takich czynnikach jak typ nieruchomości (lokal w kamienicy, mieszkanie w bloku z wielkiej płyty czy dom jednorodzinny mogą znacząco różnić się cenami nawet jeśli mają podobny metraż i znajdują się w tej samej okolicy)
Mając to na uwadze, warto znać chociażby średnie stawki czynszów za wynajem mieszkań w największych miastach akademickich. W tym pomocna będzie poniższa tabelka.

Miasto Średni czynsz za mieszkanie (zł/mies.)
BezMiasto

Ceny ofertowe na podstawie danych serwisu Morizon.pl

2. Uważaj na oszustów!
Znając już tzw. korytarz cenowy dla interesujących Cię mieszkań, stosunkowo łatwo wyłapiesz rynkowe atrakcje. Tutaj jednak trzeba szczególnie zwrócić uwagę na to, czy dana oferta nie jest próbą oszustwa.
W podejrzanej ofercie zazwyczaj prezentowane są zdjęcia apartamentów najwyższej klasy, oferowane w cenie podrzędnego lokalu w bloku z wielkiej płyty. Opis także może budzić podejrzenia. Np. taki, z którego wynika, że właściciel jest cudzoziemcem i pilnie musi wyjechać, więc zależy mu na szybkim znalezieniu najemcy, co ma uzasadnić niską cenę. Podobnie podejdź do atrakcyjnego ogłoszenia, w którym zamieszczająca je firma pisze, że ma wiele innych, równie tanich mieszkań w swojej ofercie. Nie daj się zwieść tak prostym i od dawna stosowanym trikom. Zachowaj czujność także wtedy, gdy za umożliwienie kontaktu z właścicielem interesującego Cię mieszkania pracownik „pseudo-agencji” zażąda od Ciebie opłaty - to będzie sygnał, że o tej ofercie i tym oferującym najlepiej szybko zapomnieć.

3. Nie zwlekaj z obejrzeniem znalezionej nieruchomości
W szczytowym okresie dla rynku najmu trzeba działać szybko! Jeżeli już znalazłeś kilka interesujących Cię ofert, nie zwlekaj ze skontaktowaniem się z właścicielami i obejrzeniem lokali. Pamiętaj, że w przypadku najatrakcyjniejszych mieszkań, oferent może dostać nawet kilkadziesiąt zapytań od potencjalnych najemców. A zasada „kto pierwszy, ten lepszy” ma tu nadzwyczaj częste zastosowanie.

Etap drugi - oglądanie i „testowanie” nieruchomości

1. Lokalizacja i komunikacja
Masz na oku kilka mieszkań i wiesz już z ogłoszenia gdzie mniej więcej się znajdują. Teraz przyszedł czas na dokładniejsze zbadanie, które z wybranych przez Ciebie lokali są najlepiej zlokalizowane.
Przede wszystkim zorientuj się, czy z wybranego mieszkania masz dogodny dojazd do ważnych dla Ciebie miejsc. Dobrym sposobem jest próba dotarcia do lokalu, który Cię interesuje np. z centrum miasta albo spod uczelni – najlepiej w godzinach szczytu. To pozwoli Ci przekonać się, w jaki sposób i jak szybko będziesz pokonywać drogę między miejscem nauki a miejscem zamieszkania.
Zwróć też uwagę, czy w okolicy znajduje się wystarczająco dobrze rozwinięta infrastruktura handlowa i usługowa – czy są sklepy, piekarnia, apteka, zieleniak, bar lub restauracja, siłownia itp. – oraz czy nie ma tam obiektów, które mogą skutecznie uprzykrzać Ci życie, np. uciążliwego zakładu, klubu nocnego czy całodobowego sklepu monopolowego pod oknem.

2. Bliskie sąsiedztwo
Sprawdzenie, jakich w przyszłości możemy mieć sąsiadów nie jest już taką prostą sprawą. Najlepiej nie robić tego podczas „oficjalnego” spotkania z właścicielem, ale przyjść innego dnia i najzwyczajniej w świecie spróbować porozmawiać z mieszkańcami budynku, nawet przez domofon, czy np. na danej klatce nie ma problematycznych lokatorów.
Jeżeli ktoś będzie miał problem z takim wywiadem i np. obrzuci nas stekiem wyzwisk, odpowiedź dotyczącą problematycznego sąsiedztwa będziesz mieć jak na dłoni.

3. Wyposażenie
Pierwsza i najważniejsza sprawa – łóżko! Bez skrępowania rozłóż kanapę, połóż się, sprawdź czy Ci wygodnie itd. Reszta zależy już od osobistych preferencji, chociaż sprawna lodówka i pralka to oczywiście konieczność.
Jeżeli podczas sprawdzania wyposażenia napotkasz na jakieś wady, od razu zgłoś je właścicielowi, a jeszcze lepiej zrób zdjęcia np. uszkodzonej szafki lub naderwanej tapety – takie działanie uniemożliwi późniejsze bezpodstawne roszczenia właściciela dot. zniszczonych elementów wyposażenia.

4. Stan i typ instalacji
Jeżeli wcześniej nie korzystałeś/łaś z piecyka gazowego, a zastanawiasz się nad wynajmem mieszkania, w którym jest on zainstalowany, zastanów się dobrze jeszcze kilka razy. A na pewno przetestuj, czy w miarę prosty sposób możesz uzyskać temperaturę wody, która nie będzie zbliżona ani do temperatury wulkanicznej lawy, ani ciekłego azotu.

5. Nasłonecznienie
W dobrze znanej zasadzie, która głosi, że najlepiej mieć okna na południe, jest pewien haczyk. Okna skierowane na południowy wschód lub południowy zachód przyczyniają się często do przesadnego ogrzania nieruchomości. Wciąż jest to lepsze rozwiązanie, niż okna skierowane na północ. Warto jednak o tej regule pamiętać, szczególnie, gdy na okres letni planujemy pozostanie w najętym M i nie chcemy, aby pod względem temperatury przypominało ono saunę.

6. Hałas
Aby sprawdzić, czy „cicha okolica”, o której oferent pisał w ogłoszeniu, jest faktycznie cicha, umów się na obejrzenie mieszkania w godzinach szczytu. Sprawdź też, w jak dużym stopniu hałas tłumią okna.

Etap trzeci – negocjacje z właścicielem i dobijanie targu

1. Ustalenie wysokości czynszu i kaucji
Określ z właścicielem, a później zapisz w umowie, czego dokładnie dotyczy comiesięczna opłata za najem. W tym przypadku trzeba precyzyjnie wyjaśnić, czy w kwocie czynszu zawarte są już opłaty za media – i jeżeli tak, to za które – czy może musisz je uiszczać samodzielnie.
Właściciel może również zażądać opłacenia kaucji, która zostanie później zwrócona po rozwiązaniu umowy najmu. Jej wysokość ustalana jest pomiędzy obiema stronami umowy, nie może jednak przekroczyć równowartości rocznego czynszu najmu.

2. Podpisanie umowy i okresy wypowiedzenia
Przy podpisywaniu umowy trzeba ustalić, czy będzie ona zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.
W przypadku umowy na czas nieoznaczony okres wypowiedzenia umowy najmu przez Najemcę wynosi 3 miesiące.
Pamiętaj, że nawet zawierając umowę na czas oznaczony, właściciel ma prawo wypowiedzieć ją nam przed ustalonym terminem w niektórych szczególnych przypadkach – np. gdy najemca niszczy najmowaną nieruchomość, użytkuje ją wbrew jej przeznaczeniu itp. Więcej piszemy o tym poniżej, w punkcie „Prawa właściciela”.
Etap czwarty – mieszkanie w wynajętym M

1. Obowiązki najemcy
Oprócz oczywistej konieczności terminowego płacenia czynszu również wszystkie bieżące remonty w najmowanym mieszkaniu leżą w obowiązku osoby najmującej lokal. Zaliczyć można do tego np. drobne naprawy urządzeń sanitarnych, armatury, okien, drzwi i podłóg, a także usuwanie niedrożności przewodów odpływowych.
Po stronie najemcy, a nie właściciela, pozostaje również odmalowywanie mieszkania oraz dbanie o wspólne dla innych lokatorów części budynku, np. windy, zsypy itp.

2. Obowiązki właściciela
Po stronie właściciela leży konserwacja oraz naprawa budynku oraz wewnętrznych elementów instalacji, np. gazowej i wodociągowej. Obowiązkiem jest również wymiana wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami oraz anteny zbiorczej.

3. Prawa najemcy
Sporo osób o tym nie wie, ale najemca ma prawo do tzw. spokojnego i wyłącznego korzystania z lokalu. Oznacza to, że właściciel nie może „odwiedzać” najemcy bez wcześniejszego uzgodnienia terminu wizyty i bez zgody najemcy.
Najemca ma również prawo do uzyskania odpowiednich danych kontaktowych do właściciela (nr telefonu, adresu email itp.).
W pełni dozwolone jest również sporadyczne i krótkookresowe goszczenie przez najemcę innych osób oraz umożliwienie im przenocowania gościa w wynajmowanym mieszkaniu.

4. Prawa właściciela
Przede wszystkim właściciel może uzależnić podpisanie umowy z najemcą od opłacenia przez niego kaucji. Właściciel może również wypowiedzieć umowę najemcy – nawet tę na czas oznaczony – w następujących przypadkach:
• najemca użytkuje dane mieszkanie niezgodnie z umową oraz przeznaczeniem danej nieruchomości;
• najemca stale i rażąco uprzykrza życie innym mieszkańcom budynku;
• najemca podnajmuje lokal lub bezpłatne udostępnienia go na dłuższy czas innej osobie lub osobom bez zgody właściciela;
Chociaż w mediach sporo się słyszy o nieuczciwych najemcach lub problematycznych właścicielach, w zdecydowanej większości przypadków relacje między najmującymi i wynajmującymi są bardzo dobre.
Sam proces wynajmu również często nie należy do skomplikowanych. Ale często w tym przypadku nie znaczy zawsze. Bywa, że z pozoru prosta transakcja skutkuje całym szeregiem problemów – od trudności z zawarciem umowy, przez ciągłe nieporozumienia pomiędzy stronami, po pełną nerwów, nagłą wyprowadzkę i stratę kaucji. Dlatego, jakkolwiek łatwo proces najmu mieszkania by nie wyglądał, najlepiej przeprowadzić go z pomocą doświadczonego pośrednika. Ten, nie dość że pomoże znaleźć odpowiednie lokum, sprawdzi wiarygodność właściciela, zbierze odpowiednie dokumenty to jeszcze przygotuje zabezpieczającą Twoje prawa umowę. Wtedy będziesz mieć pewność, że w wynajętym mieszkaniu możesz spać spokojnie.
Autorem tekstu jest Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości i redaktor bloga www.morizon.pl/blog

Comments are closed.